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Porque sabemos  que la compra y venta de un inmueble es muy importante para una familia, dejamos aquí las preguntas mas comunes,que lo llevaran a realizar una feliz operación inmobiliaria.

(Código de oferta de transferencia de inmuebles)
El COTI es el “código de oferta de transferencia de inmuebles”, el cual debe ser obtenido por el titular o condómino de bienes inmuebles con carácter previo a la ocurrencia de la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir.

Dicho código debe generarse cuando el precio consignado en cualquiera de los actos precedentes, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate, resulte igual o superior a $ 600.000.

Tratándose de la negociación, oferta o transferencia de una parte indivisa de un bien inmueble, la obligación de obtener el COTI se configurará cuando el precio consignado en cualquiera de dichos actos o los valores proporcionales correspondientes a la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor proporcional correspondiente al valor fiscal vigente del bien inmueble, resulten igual o superior a $600.000.

(Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas)
Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles.

Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a Título oneroso.

Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no exista el anterior.

Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existen los certificados y constancias que se enuncian a continuación. Tenga en cuenta que deberá solicitarlos con una antelación mínima de 20 días corridos al de la operación.

Certificado de No Retención: deberá solicitarlo a fin de evitar la retención, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia.
Constancia de Valuación: deberá solicitarla si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta).
Certificado de Retención: deberá solicitarlo si actúa en representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior.

Normalmente son tres los documentos: Reserva,  Boleto de Compra Venta y Escritura traslativa  de dominio.

Este  documento es simplemente  una “oferta” que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y  que en tanto no sea aceptada  por la vendedora, la operación no estará cerrada.

Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma, independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble  es retirado de la venta y se comienzan los trámites  preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).

El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.

El precio que el oferente/comprador desea pagar  por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la Escritura, quién será el escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.

La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.

Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la “ficha” de la propiedad de la que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravámen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).

Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cuál dice si el vendedor no está “inhibido” para vender.

El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos.

Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se “inscriba” a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírla. A este tipo de escrituras se las llama “Ventas por tracto Abreviado”, porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente  no menos de 30 días corridos.

Normalmente el comprador selecciona el escribano en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser el designado acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una “Primera Escritura”, es decir un edificio “a estrenar” o un nuevo loteo.

Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestarse atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.

Si. Su escribano es “Escribano Público Nacional” y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro profesional.

Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan a la tramitación anterior a la escritura los paga la parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción título).

Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de “Impuestos” que pudieran deberse (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. En cuanto a los “Servicios” (Luz, Gas, Teléfono), en muchos casos se hace una retención, sobre la base de últimos consumos. Si se trata de un PH, también necesitará libre deuda de expensas comunes.

Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y  posesión del bien.